如何安置美国

解决美国住房危机需要建造更多的房屋,但也需要增加对现有租户的补贴和保护。

2014年,旧金山都会区每创造8个新工作岗位就会创造一个新的住房单元。然而,在伯克利以东的拉斐特镇,当地居民、建筑开发商和住房倡导者就一项新的住房开发计划展开了激烈的斗争。这个计划听起来很合理:在高速公路和旧金山湾区捷运(BART)站附近的空地上进行多单元开发,该计划最初要求的住宅数量还不到分区规定允许的一半。然而,当地居民对此感到愤怒,甚至在开发商将他的提案缩减到少于50亿美元之后,他们仍然继续阻止该项目二十分之一从技术上讲,工地上允许的房屋数量。因此,该地区不断增长的劳动力几乎没有(如果有的话)获得新的居住场所。

拉斐特的这场斗争反映了这个国家在住房问题上的广泛冲突,这一斗争在两本优秀的新书中得到了阐释:邻里保卫者,作者是政治科学家凯瑟琳·莱文·爱因斯坦、大卫·M·格利克和麦克斯韦·帕尔默金门:为美国住房而战,作者纽约时报记者康纳·多尔蒂。两者都突显出当地的政治动态,这使得高密度的住宅开发变得如此困难,即便是在旧金山和波士顿这两个公认的承受能力危机的高度发达地区也是如此。

冲突非常激烈。一方是爱因斯坦、格利克和帕尔默的研究对象:“社区捍卫者”,即坚持让自己的社区不受新开发项目影响的人。(他们通常是年纪较大、较为富裕的白人房主,他们不愿让自己的房产价值受到任何威胁,但也可能是较为贫穷的有色人种,他们担心富裕会给自己的社区带来什么影响。)从历史上看,这群居民属于邻避的范畴,或者“不在我的后院”:反对在他们的地区进行新的开发。

另一方面是那些主张需要更多住房的人。在多尔蒂的书中,这个群体包括开发商、城市经济学家、许多保障性住房的倡导者,最引人注目的是,在一个新的横幅下组织起来的一群活动人士,名为“yes in my backyard”(是的,在我的后院)。“伊姆比的支持者呼吁在所有社区建设新住宅:市价房和经济适用房。这些支持者解决美国住房问题的想法或许是正确的,但他们的方法和观点并不总是能激发当地的支持。

两本书都建议,为了让伊姆比运动真正成为一股力量,它必须在一定程度上尊重邻里维护者的利益,特别是在贵族化地区的低收入邻里维护者。从实质上讲,这将不仅包括要求更多的住房建设,还包括要求对现有租户提供更多补贴和保护。

平衡是关键。但这两本书也显示了当前体制的失衡程度,以及这种失衡有利于现状的程度。虽然每一个被推迟、缩减规模或彻底否决的项目可能不会产生多大影响,但总体而言,发展和国防之间的僵局正在扼杀我们的住房供应,进而阻碍潜在的新居民迁往许多提供最多就业机会的城市。是千刀之死。

增加供应可能不是解决我们的经济适用房危机的唯一办法,但在许多市场上允许更多的住房是一个必要的步骤。这两本书对帮助我们了解当地的政治障碍大有帮助。

解决当今住房短缺的办法必须是在人们已经居住的地方更加密集地发展。

美国住房到底是怎么回事?从德卢斯(Duluth)到萨默维尔(Somerville),从圣安东尼奥(San Antonio)到纽约市,美国各地的市长都表示,他们的城市正面临住房“危机”和“紧急情况”。这并不奇怪。在过去的几十年里,房租一直在上涨,而收入却没有跟上,结果,租房者家庭在房租上的花费占他们收入的比例要大得多。近一半的租房者将收入的30%以上用于房租(支付能力的标准门槛),而1960年这一比例还不到25%。低收入租房者的情况更糟:五分之四的低收入租房者现在把收入的30%以上花在房租上。

人们越来越一致认为,要解决这场支付能力危机,我们需要建造更多的住房。(事实上,这可能是伊丽莎白·沃伦和唐纳德·特朗普同意的一个问题)在过去,这相当容易。美国只是通过建立新的郊区来建造更多的住房,那里没有现有的居民反对。

不幸的是,考虑到不可持续的通勤和排放,这种外向型增长在许多城市已不可能实现。解决当今住房短缺的办法必须是在人们已经居住的地方更加密集地发展。这意味着要面对当地的政治。

正如许多人指出的那样,这种发展存在着严重的结构性障碍和政治困难。首先,新住宅广泛地分配利益(所有湾区居民在山景区建造新公寓时,可能会在可承受性方面看到很小的收益),但却集中了成本(只有山景区的近邻可能会面临交通堵塞、视野受阻的风险,以及邻里环境的其他变化)。

因此,潜在的失败者比潜在的赢家更倾向于阻碍发展。这种不平衡被这样一个事实放大了:潜在的失败者已经生活在、投票和了解这个社区,而大多数潜在的赢家却不知道。我们可以正确地称之为本土优势的在职优势是巨大的。


虽然发展的困难在政治学上是一个被很好地践踏的领域,但爱因斯坦、格利克和帕尔默的邻里保卫者提供了有价值的新见解,为这些邻避居民的动机添加了细微的差别,并在另一方面,证实了对他们的一些批评。

通过对波士顿市区分区和规划委员会会议记录的细致分析,作者表明,参加社区会议的当地居民并不能特别代表整个社区。他们往往年龄更大、肤色更白,也更有可能拥有自己的房子。他们还不成比例地反对新的住房提案。

简而言之,条件较好的居民往往更容易阻碍发展。虽然这种模式是可以预料到的,但是没有人用如此广泛的数据来证明它。

正如拉斐特的例子所表明的那样,一个包裹被划分为开发区并不意味着它可以也将被开发。这凸显了现有的许多土地利用法规影响研究的不足之处,这些研究往往侧重于法规的实质内容,因为它是可以衡量的。爱因斯坦等人。说明更重要的问题可能是程序性的:法规为邻里居民提供了表达意见的机会,并延迟、更改和阻止拟议的新开发项目。多级审批流程为当地居民提供了论坛,扩大了现有法规的影响,甚至抑制了符合法规的发展。

例如,2010年4月,马萨诸塞州伊普斯维奇市一大片土地的业主要求该镇分区委员会放弃在他们的地块上增加第二套两口之家的权利。虽然分区允许这么多单位,但他们仍然需要批准,因为地块形状很奇怪。经过五次分区委员会会议、六次规划委员会会议,以及一场官司,这座独栋、两口之家的房子最终得以开工建设。但严重的延迟增加了成本,并向未来的开发人员发出了强有力的警告。

伊普斯维奇和拉法叶一样,是一个警示故事,告诉我们当某些人的声音——遗产屋主的声音——被放大得比其他人的声音还要大,特别是那些因为缺少住房而被社区拒之门外的人的声音。社区辩护人可能对保护他们的当地社区有真正的兴趣。但在宏观层面上,这种邻避防御者会危及其他人拥有自己的社区进行防御的机会。

考虑到当地居民的风险如此之高,其他人的风险如此之低,YIMBY运动的出现仍然令人惊讶。多尔蒂的书,金色的大门,通过该运动领导人以及当地政府官员、开发商和社区倡导者的视角,讲述了加州住房政治的故事。一些人认为,新兴的伊姆比运动是一种有希望的新政治力量,以平衡居委会捍卫者的声音,他们通常主导着当地住房的政治。

通过这些引人注目的故事,多尔蒂说明了关于住房的辩论已经变得多么两极分化和分裂,即使在自由主义的湾区。加州参议院第50号法案提议取消地方分区,允许在交通和就业机会丰富的地区修建中层住宅。经济增长的支持者被批评为开发商的托儿,而反对者则被妖魔化为种族主义者、阶级主义者,或者只是因为太笨而无法理解供需的基本规律。

多尔蒂描绘了一幅伊姆比倡导者的画像,认为他们在政治上幼稚,有时过于好斗,但总体上是善意的。他展示了社交媒体是如何放大狂妄和刺耳的声音(称一个社区角色为“癌症”或报道进步增长对手拥有的房屋的价值)并埋葬了对建设住房重要性的更为古怪的讨论。他的平衡镜头有助于读者了解对经济适用房的迫切需求和创建它所面临的巨大政治挑战。

要在克服邻居的反对方面取得进展,第一步是更好地理解它。

这两本书都值得赞扬,因为它们没有妖魔化住房辩论双方的参与者。多尔蒂在描绘他所追随的伊姆比支持者时超越了刻板印象,爱因斯坦等人在描绘增长反对者时也超越了刻板印象,表明尽管有些人是种族主义者和阶级主义者,但许多人真正关心的是邻里性格和稳定。事实上,作者拒绝使用邻避这个词,而倾向于使用“社区捍卫者”这个词,以反映这样一个事实:遗产居民认为自己不仅保护了他们的财产价值或种族特权,也保护了他们的社区。

虽然“邻里保卫者”可能会对一些人施以慷慨(还有点军国主义)的打击,但我认为这是朝着正确方向迈出的一步。为了在克服邻里对立方面取得进展,第一步是更好地理解这一点,作者对居民的动机和恐惧进行了细致的描述。

这与低收入社区面临贵族化压力的挑战有关,这在两本书中也有讨论。当谈到这些社区和他们的捍卫者时,增长倡导者与种族主义敏捷居民斗争的简单叙述显然听起来是错误的。

在贵族化社区,社区维护者通常是来自历史上被剥夺权利的有色社区的低收入租客。他们的目标不是那些可能带来收入低于遗产居民家庭的发展,而是市场利率的发展可能会吸引更高的收入。他们的动机不是新的开发项目可能会降低他们的财产价值,而是担心它可能会增加租金,并通过使邻里对贵族更具吸引力而加速流离失所。(新的研究表明新的发展增加周边地区的租金,增加空置率1-但这并不意味着没有发展成本。)简而言之,他们的反对更难被驳回。

这两本书都显示了伊姆比运动最初未能认识到低收入和较富有的捍卫者之间的区别。YIMBY的倡导者们并没有把目标锁定在最能适应物质和文化发展的社区,而是向所有人发出了同样的号召:增加住房。

在一个臭名昭著的案例中,著名的YIMBY倡导者公开表示,旧金山以拉美裔为主的教会区居民对开发的抵制,使他们“与全国各地不希望移民的美国人完全一样”。其他支持YIMBY的人很少(如果有的话)把低收入社区的增长反对者称为本土主义者,而是对他们进行了有关供应和需求的说教。在中产阶级化的社区里,遗留下来的居民担心失去他们的家园、社区和社交网络。文化迁移可能不同于直接迁移,但它仍然会带来成本。

要真正理解遗赠居民的恐惧,我们可能需要超越政治科学,转向心理学和行为经济学,尤其是丹尼尔•卡尼曼(Daniel Kahneman)及其合著者提出的捐赠效应(endowment effect)。具体来说,一旦人们觉得自己拥有某样东西,他们就会更加重视它。2传统的房主,但租房者,也感到深深的依恋和他们的社区所有权。因此,他们可能比市场更看重它们,并本能地抵制任何变化(甚至那些可能被外界视为改进的变化)。


一个关键问题是,我们是否应该让低收入和中产阶级社区的居民比富裕郊区的居民更能控制开发。两本书都没有给出完全令人满意的答案,尽管作者提出了这个问题,值得赞扬。我也不想在这里完全回答这个问题,但我想指出一些区别,这些区别可能会导致对中产阶级化社区的区别对待。

首先,低收入社区遗留下来的居民通常没有能力离开他们的社区,这既是因为他们的低收入和种族背景限制了他们的备选社区,也是因为他们可能更严重地依赖于当地的儿童保育网络和其他支持。

其次,正如爱因斯坦等人所指出的那样,低收入社区的遗老居民表达自己意见的能力更弱。也就是说,他们拥有更少的资源和更少的权力和能力来阻碍发展。

第三,城市社区更有可能拥有少数民族文化,这些文化提供了重要的力量和支持。富裕的白人郊区居民也可能从他们的社区中汲取力量,但作为社会主流文化的一员,他们对社区的依赖可能会减少。

最后,在已经低收入的社区建造更多的负担得起的住房将使经济和种族隔离永久化。

尽管如此,我们不应该停止低收入社区的所有发展。许多人(实际上是大多数人)仍在遭受投资减少的痛苦,而对于那些正在经历士绅化的人来说,新建住房可以帮助消化外来人口的需求,并缓和房价和租金的上涨。

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对拥有住房的错误希望

由薄熙来麦克米兰

为了向前迈进,两本书都建议,YIMBY运动需要对这些区别更加敏感,并与经济适用房和租户倡导者建立联盟。需要认识到,虽然在沿海市场允许更多的市场化住房开发至关重要,将有助于降低大多数家庭的价格和租金,但在短期内对减轻许多低收入家庭所承担的高租金负担几乎没有作用。即使我们允许开发商按自己的意愿建设,低收入家庭仍需要补贴,以帮助他们支付基本运营成本所需的租金水平。

最终,住房危机所缺少的可能不是更多的愤怒,而是更多的认知同理心和合作。综上所述,两本书都表明,一个成功的住房联盟必须接受世界各地对新住房的需求,同时要对权力动态、顽固的歧视遗产、以及众多低收入家庭面临的沉重的租金负担和住房不稳定性保持敏感。

这篇文章是由凯特琳Zaloom偶像

  1. 李小弟。”你家后院的新房子会提高你的租金吗?“(就业市场报告),2019年12月16日。
  2. 尽管捐赠效应最初是通过一个使用咖啡杯的简单实验来证明的(拥有咖啡杯的卖家对咖啡杯的估价要比买家高很多),但它似乎与社区的情况高度相关。
特色图片:北海滩,旧金山,美国(2015年)。Kimson Doan/Unsplash摄